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观点网讯：5月16日，招商蛇口发布对深交所《关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金申请的审核问询函》的回复。

公告显示，深交所要求招商蛇口结合收购涉及项目之一，自贸时代中心在建项目预计开发完成后收益实现方式，补充披露剩余法评估的具体过程、主要参数的测算依据及合理性。

招商蛇口回应称，自贸时代中心在建项目预计开发完成后物业主要为办公、商业、酒店及地下配套停车位。本次评估采用剩余法进行评估，对于开发完成后的办公、商业物业，由于周边存在可比交易案例，故以周边同类物业的市场交易价格为基准，通过对差异因素进行修正后确定其价值；对于酒店及地下停车位，由于酒店及车位其市场交易不活跃，故计算未来各年度净收益同时结合相关风险报酬等因素确定其开发完成后价值。

自贸时代中心项目所在地块宗地编号为T102-0306号，其位于南山区前海妈湾片区十九开发单元01街坊，项目建设用地面积35,268.39平方米，规划自贸时代中心一二期商业、办公及酒店物业，总建筑面积496,647.67平方米，共规划3栋物业。

对招商局前海经贸中心一期2202号房、华润前海中心、世贸前海中心三个案例进行交易方式、交易时间、交易情况、区域因素、个别因素修正后得出待估对象办公物业的销售价格为63,000元/平方米。待估对象商业一层的销售价格为149,000元/平方米，以一层商铺的均价为基准，其二层均价一般为一层价格的50%-70%，若人流动线规划好，纵向通达度优良，二层均价可达一层的65%-80%；三层均价为一层基价的35%-55%；四层均价为一层基价的30%-45%；地下负一层为一层价格的40%-50%。

采用剩余发测算自贸时代中心在建项目价值为1,051,780万元。